¿Alguna vez no ha recibido pago después de terminar el trabajo? Desafortunadamente, la respuesta para muchos de ustedes es probablemente sí. Lo bueno que en Texas, existen leyes diseñadas para protegerlo a usted y permiten que coleccione pago en trabajos que ha terminado. Para que un subcontratista coleccione y ataque el no recibir pago después que el trabajo ha sido finalizado, el subcontratista necesita seguir los pasos bajo la ley de Pago Puntual.
Los hechos: La ley de Pago Puntual, encontrada en el Capítulo 28 del Código de Propiedad de Texas, pide por el pago puntual por trabajo cumplido en proyectos privados, residenciales, y comerciales. Pago puntual para trabajos públicos se encuentra en la sección 2251 del Código del Gobierno de Texas.
¿Pero qué exactamente quiere decir pago puntual y que debe hacer para ejecutar la ley de Pago Puntual? A continuación, enlistamos los detalles que usted debe de saber sobre la ley de Pago Puntual y como difiere entre proyectos privados y proyectos de trabajos públicos.
¿Entonces qué es lo que usted hace si se le debe pago en un Proyecto Privado?
Primero, necesita establecer un cronograma. Bajo la ley de Pago Puntual, en cuanto un dueño recibe una solicitud para pago, el contratista tiene el derecho de ser pagado dentro de treinta y cinco (35) días, si el trabajo es conforme al contrato, y el monto solicitado es permitido bajo el contrato. El subcontratista tiene derecho a pago dentro de siete (7) días de cuando el contratista recibe el pago. El derecho a pago del contratista/subcontratista es irrenunciable.
Segundo, usted debe mandar una carta de demanda declarando que su pago se encuentra atrasado. En esta carta escrita, un contratista puede dar una noticia de diez (10) días para suspender trabajo por no-pago. Después de la noticia de diez (10) días, el contratista no tiene que regresar al trabajo hasta que él es pagado por el saldo pendiente y los costos de desmovilización e removilización. Adicionalmente, el contratista/subcontratista puede tener derecho a interés después del día treinta y seis (36). Aprenda a calcular desmovilización, removilización, e interés en pagos atrasados a continuación.
Por último, si usted aún no ha recibido pago después que el dueño o el CG, Contratista General, ha recibido su carta de demanda, usted deberá registrar un derecho de retención en la propiedad. Para aprender más sobre el proceso de embargo, lea nuestro blog aquí.
¿Entonces que debe hacer si se le debe pago en un Proyecto de Trabajo Publico?
Los mismos pasos listados arriba aplican a proyectos públicos como a los privados, pero existen diferentes plazos que deben ser seguido. Entidades gubernamentales deben hacer pagos puntuales a contratistas. El pago debe ser para el día treinta y uno (31) después de la fecha más tardía de lo siguiente: (1) la fecha que los bienes son recibidos bajo el contrato; (2) la fecha que los servicios llamados bajo el contrato son finalizados; o (3) la fecha de cuando la factura es presentada a la entidad gubernamental. El contratista debe pagar su subcontratista a más tardar el décimo (10°) día después que el contratista recibe el pago.
¿Cómo se calcula el interés vencido, desmovilización, y removilizacion? La ley de Pago Puntual permite que usted incluya interés después del día 36 del pago atrasado al igual que el incluir costos por desmovilización e removilizaciones. Estos costos pueden ser calculados en lo siguiente:
- El interés se empieza acumular en cualquier cantidad debida que requiera el pago bajo la ley de Pago Puntual Sección 28.001 y siguientes, del Código de Propiedad de Texas, en el día después que el pago se vence, con un índice de 1.5% cada mes.[1]
- Costos de desmovilización son todos costos y gastos incurridos en suspender o terminar trabajo, incluyendo según corresponda, gastos de viaje, sanciones, cuotas y otros costos asociados en terminar, suspender, o hacer ordenes de cambio a contratos.
- Removilizacion ocurre cuando un negocio de construcción debe asumir actividades adicionales de movilización después que movilización inicial ya se ha llevado acabo.
Estos estatutos contienen excepciones que un abogado puede ayudarle en navegar. Nuestro bufete ha protegido el derecho de pago de subcontratistas desde el 2006.
¡Llámenos y permítanos asegurar que el proceso completo sea seguido correctamente, y que las noticias adecuadas sean enviadas para que usted pueda recibir el pago puntual que merece!
[1] Tex. Prop. Code §28.004