Lien Waiver

Navegando el Complejo y Confuso Proceso de Renuncias a Lien

Está abrumado y confundido por las complejas reglas de renunciar a un lien y sus requisitos en el estado de Tejas? Si respondiste que sí, no estás solo!

A proposito, qué es una renuncia de lien? Las renuncias de lien son documentos que actúan como un recibo de fondos, y establecen que la parte que recibe los fondos renuncia a sus derechos de lien una vez que se haya hecho el pago. Por lo general, la parte que hace el pago, como el contratista general o el propietario, requerirá que el subcontratista que recibe el pago firme y ejecute la renuncia de lien.

Siempre es esencial entender lo que está firmando, en especial cuando se trata de renuncias de lien. La legislatura de Tejas creó un conjunto de formularios estándar de renuncias de lien en el 2011, para ser utilizados en todos los proyectos de construcción para tratar de crear igualdad de condiciones. Si no usa estos formularios, el uso de las renuncias en el orden incorrecto, o intentar modificar el lenguaje de la renuncia, hara que esta sea inválida e inaplicable.

Antes del 2011, las renuncias de lien eran un desastre y había un mayor riesgo de abuso. Mientras que estos formularios han añadido cierta protección al impedir que las partes modifiquen el lenguaje del documento, aun sigue existiendo el riesgo de errores. A continuación, repasaremos el proceso obligatorio de ejecución de renuncias de lien. Si estos pasos no se siguen correctamente o si se agrega algun lenguaje especifico, esto puede limitar la capacidad del subcontratista para recolectar lo que se le debe.

El proceso de renuncias de lien:

Las renuncias deben ser sometidas en un orden específico, que se enumeran a continuación.

  1. Primero: Renuncia condicional y liberación del pago progresivo.
  2. Segundo: Renuncia incondicional y liberación del pago progresivo.
  3. Tercero: Renuncia condicional y liberación del pago final
  4. Cuarto: Renuncia incondicional y liberación del pago final.

Nota importante – ¡Todas las renuncias de lien en Tejas deben ser notarizadas para ser válidas!

La renuncia condicional y la liberación del pago progresivo es sometido al mismo tiempo que una aplicacion de pago (enlace al blog sobre lo que es una solicitud de pago) se proporciona. La renuncia y la aplicacion de pago deben indicar exactamente el mismo período de tiempo. Este primer acuerdo es condicional, lo que significa que sus derechos de lien no se renuncian hasta que el pago sea hecho.

Para la próxima aplicacion de pago, necesitará una renuncia incondicional para el mes anterior y una renuncia condicional para la aplicacion de pago actual. La renuncia incondicional establece que sus derechos de lien están ahora exhonerados, ya que usted ha sido pagado en su totalidad, por el período indicado en su aplicacion de pago. Usted no debe firmar la renuncia de lien incondicional hasta que le hayan pagado con buenos fondos, es decir que los fondos esten liquidados y disponibles.

Este proceso se sigue a lo largo de todo el proyecto, hasta la aplicacion de pago final. Para la aplicacion de pago final, el subcontratista somete la renuncia condicional sobre el pago final, que establece la cantidad restante que a usted se le debe pagar para el proyecto, incluyendo retención. Una vez que se le paga en total (incluyendo retención), usted le proporciona al contratista general la renuncia incondicional. La renuncia incondicional y la liberación del pago final establecen que sus derechos de lien están exhonerados o liberados ahora que se ha recibido el pago final.

Qué hacer si le piden que firme una renuncia de lien incondicional antes de que se le pague?

Por favor, no lo firme! Bajo la sección 52.283 del Código de Propiedad de Tejas, es ilegal hacer que cualquier persona firme cualquier tipo de renuncia de lien incondicional si no se le ha pagado. Sabemos que en el mundo real esto sucede todo el tiempo. También sabemos que en la realidad, a pesar de que es contra la ley hacer que alguien firme una renuncia incondicional, si usted la firma se puede y sera utilizada en su contra. Le recomendamos que no firme una renuncia de lien incondicional si no ha recibido su pago, especialmente si es la primera vez que trabaja para una empresa o persona específica.

Antes de firmar para renunciar a sus derechos de lien, debe asegurarse de que los formularios y el proceso de renuncia de lien se sigue correctamente. Si no está seguro acerca de alguna parte del proceso de renuncia de lien o está preocupado por el lenguaje en una renuncia de lien que se le ha pedido que firme, estamos aquí para ayudar. Aquí en The Cromeens Law Firm, tenemos una alta experiencia en renuncias de lien en Tejas. Podemos revisar y personalizar renuncias de lien, y podemos incluir detalles adicionales para garantizar que usted y su negocio estén protegidos!

Las cuatro renuncias reglamentarias de lien en Tejas se pueden encontrar en las secciones 53.281 – 53.287 del Código de Propiedad de Tejas, y para su comodidad, hemos incluido el enlace a cada documento a continuación.

  • Renuncia condicional y liberación de pago progresivo
  • Renuncia incondicional y liberación de pago progresivo
  • Renuncia condicional y liberación del pago final
  • Renuncia incondicional y liberación del pago final

Si tiene alguna otra pregunta llámenos al 713-715-7334.

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