¿Qué tan bien entiende lo que hay en sus contratos de construcción? Si supiera que trabajar con un abogado aseguraría que usted y su negocio estarían 100% protegidos, probablemente elegiría trabajar siempre con un abogado antes de comenzar un proyecto de construcción, ¿verdad? Nuestro equipo de estimados abogados desea trabajar con usted al comienzo de cualquier proyecto nuevo para evitar costosos costos de litigio y situaciones en el futuro en las que usted es responsable. La mayoría de las personas en la industria de la construcción se sienten cómodas garantizando su trabajo. Es un paso importante en el proceso de construcción, pero ¿sabías que podrías ser responsable de mucho más de lo que crees? ¡Es fundamental que no entres a ciegas en un proyecto de construcción! ¡Saber qué disposiciones se incluyen es esencial para el éxito de un proyecto! En este blog, analizaremos el incumplimiento de las garantías expresas e implícitas, los aspectos positivos y negativos de las garantías y ejemplos detallados de todo lo que necesita saber para protegerse en el fin delantero.
Desglose por incumplimiento de garantías
Existen varias causas de acción que la ley de Texas permite cuando una de las partes alega una violación de una garantía, ya sea expresa o implícita. Para obtener más información sobre los diferentes tipos de garantías, lea nuestro último blog:
La primera causa de acción permitida es el incumplimiento de una garantía expresa.
Los elementos de esta causa de acción son:
(1) el demandado-vendedor hizo una afirmación expresa de hecho o promesa relacionada con las mercancías;
(2) esa afirmación o promesa se convirtió en parte del trato;
(3) el demandante se basó en esa afirmación o promesa;
(4) los bienes no cumplieron con la afirmación o promesa;
(5) el demandante resultó dañado por el incumplimiento; y
(6) el incumplimiento del producto fue la causa inmediata de la lesión del reclamante.
Para ganar una reclamación por incumplimiento de garantía expresa, el demandante debe demostrar que se basó en la garantía. Recuerde, el plazo de prescripción por incumplimiento de la garantía expresa es de cuatro años.
Otra causa de acción es el incumplimiento de una garantía implícita.
Para prevalecer sobre una acción por incumplimiento de la garantía implícita de comerciabilidad, el demandante debe probar:
(1) que el comerciante vendió bienes al Demandante;
(2) que las mercancías no eran comerciables, es decir, no eran aptas para fines ordinarios;
(3) que el demandante notificó al demandado del incumplimiento; y
(4) que el demandante sufrió daños.
Además, es importante tener en cuenta que se requiere prueba de un defecto para una reclamación de incumplimiento de la garantía implícita de comerciabilidad.
Por último, la ley de Texas brinda protección a los consumidores contra el incumplimiento de la garantía bajo la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas. La DTPA le otorga al consumidor que compró un producto en Texas el derecho a recuperar daños, incluidos los honorarios de abogados, por:
(1) incumplimiento de garantía expresa;
(2) incumplimiento de la garantía implícita; o
(3) una tergiversación o falta de divulgación por parte del vendedor antes de la compra.
Esta es una causa de acción importante porque permite la recuperación de los honorarios del abogado y, además, si el demandante puede probar que las violaciones ocurrieron a sabiendas o con intención, un demandante puede recuperar hasta tres veces los daños incurridos.
Es importante señalar que el gobierno federal también ha emitido protecciones cuando se trata de garantías, bajo la Ley Magnuson-Moss. Esta ley no requiere que los vendedores y fabricantes brinden garantías, sino que requiere que los vendedores y fabricantes que sí ofrecen garantías por escrito revelen y describan claramente los términos de esas garantías. Al pedirle a un abogado que revise su reclamo por incumplimiento de la garantía, es importante asegurarse de que cualquier garantía expresa esté claramente redactada y cumpla con todos los requisitos de esta ley federal. En caso de que se detecte un incumplimiento, también se le pueden otorgar honorarios de abogado a una parte prevaleciente en virtud de esta Ley Federal.
Caso de incumplimiento de garantía en un contrato de construcción desde el punto de vista de un subcontratista. ¿Cuáles son los peligros y de qué es responsable un subcontratista cuando no negoció las garantías en el contrato de antemano?
Hablemos de un problema de plomería, por ejemplo:
El edificio no se puso en uso hasta dos o tres años después de la construcción, y encontraron un defecto de plomería donde se filtraba agua, dañando los paneles de yeso que causaron moho. Ahora hay una cantidad astronómica de daño. No hay limitaciones en la garantía. Por lo tanto, potencialmente el subcontratista podría ser responsable de todos los daños causados por el problema de la plomería. Además, era una garantía expresa, por lo que no es un requisito que el propietario o el contratista general notifique al submarino. Es posible que el subcontratista no tenga idea, ni tuvo la oportunidad de reparar, ralentizar o mitigar el daño. Este es un ejemplo perfecto de los peligros de no incluir limitaciones cuando ofrece una garantía expresa. Suceden cosas todo el tiempo después o durante el proceso de construcción que, a veces, no se dan cuenta por completo. Desde la perspectiva del subcontratista, su trabajo de $ 50,000 que completó y por el que le pagaron podría convertirse fácilmente en una demanda en la que lo demanden por daños por valor de $ 300,000.
¿Cuándo debe un consumidor notificar al subcontratista cuando presenta una demanda por incumplimiento de garantía?
La ley de Texas establece que cuando alguien está demandando por incumplimiento de una garantía implícita, una de las cosas que tienen que demostrar es que el consumidor notificó al sub. Cuando están demandando una garantía expresa, todo lo que tienen que demostrar es que el contratista dio una garantía expresa y la incumplió. Entonces, como parte de esa garantía expresa, los suscriptores deben incluir una disposición de notificación porque la ley no lo requiere. Por ejemplo, si le ofreces a un consumidor una garantía sin cláusula de notificación y sus cosas se rompen, simplemente pueden demandarlo. No es necesario que lo llamen ni le brinden la oportunidad de remediar la situación.
¿Cuáles son las preguntas más comunes que un abogado puede encontrar de un subcontratista o proveedor de materiales con respecto a las garantías?
¿No tiene que informarnos el propietario o el contratista general? ¿No estamos obligados a tener algún tipo de aviso?
La pregunta más común sobre las garantías que encontramos es en lo que respecta al proceso por el cual un consumidor les notifica o si deben ser notificados del problema. Cuando se trata de garantías expresas, a menos que la garantía real dicte que el propietario o el contratista general inicie algún tipo de período de notificación, no es necesario que le avise. Con garantías implícitas, la ley exige que el contratista general o el propietario notifique al contratista o proveedor del problema antes de demandarlos por incumplimiento de la garantía. El consumidor o el contratista general tiene que decirle al submarino que hubo un problema y darle la oportunidad de venir a solucionarlo. Y luego, si no se soluciona desde allí, el consumidor podría demandar.
¿Cuáles son algunos ejemplos de disposiciones de garantía que un subcontratista podría ver en los contratos de construcción?
Realmente es como cualquier otro contrato; lo mejor es que lo redacte un abogado. Dicho esto, es como un contrato, puedes decir lo que quieras que diga. No debe tener ninguna formalidad particular. Puede redactarse de la forma que desee el contratista.
Si hay una garantía en el contrato del GC, ¿el sub debe tener una disposición específica o seguir un formato específico?
Si es la garantía de GC lo que se espera que un submarino mantenga y va cuesta abajo, entonces el lenguaje debe ser claro que se aplica también al submarino porque las garantías generalmente aumentan. La garantía en el contrato principal será para el propietario del GC. Entonces, la garantía en el subcontrato será para que GC la tenga contra el sub, o incluso potencialmente para el propietario, porque, nuevamente, va directamente hacia arriba. Si alguien está mirando su propia garantía expresa que se está redactando, no se requerirá ningún lenguaje estándar. Lo único estándar será lo que sea para piezas y mano de obra. Por lo general, dice lo que cubre la garantía. Va a ser muy similar al derecho contractual, donde, aunque no hay ninguna especificidad, si el tribunal tiene que interpretarlo, debes asegurarte de que los tribunales puedan colgar su sombrero en ese idioma.
Garantías – Renuncias
Muchos vendedores y fabricantes no desean incluir las garantías implícitas de comerciabilidad y aptitud que se incluyen automáticamente en todas las ventas de bienes y servicios en Texas. Para hacerlo, deben proporcionar un descargo de responsabilidad que sea legalmente suficiente para eliminar estas garantías en la transacción.
Garantía implícita de comerciabilidad
Debido a que la garantía implícita de comerciabilidad bajo el Código Comercial Uniforme (UCC) se basa en términos tan vagos como “ordinario”, “justo” y “adecuado”, puede proporcionar fácilmente la base para una reclamación por incumplimiento de garantía para casi cualquier insatisfecho comprador. Un descargo de responsabilidad para esta garantía implícita debe incluir un lenguaje específico que mencione la comerciabilidad, debe ser claro y debe comunicarse antes de la venta. Si bien la UCC no requiere que la exención de responsabilidad esté por escrito, en la práctica, casi siempre lo es. Una disposición notoria es aquella que una persona razonable contra quien se aplica la disposición debería haber notado. Los tribunales de Texas generalmente han encontrado que una disposición es notoria si está en mayúscula, en negrita, en cursiva, en un color diferente, en un texto más grande o en una sección separada que requiere reconocimiento.
Garantía implícita de aptitud para un propósito particular
A diferencia del concepto de comerciabilidad, que se basa en el uso ordinario de las mercancías, la garantía implícita de idoneidad para un fin determinado se basa en las necesidades especializadas del comprador. La creación de la garantía implícita de idoneidad para un fin determinado requiere que el vendedor, al celebrar el contrato, conozca o tenga motivos para conocer ambos:
(1) El propósito particular por el cual el comprador está comprando los bienes; y
(2) Que el comprador confía en la habilidad y el juicio del vendedor para proporcionar los bienes.
El vendedor puede renunciar a la garantía implícita de idoneidad para un propósito en particular, sin embargo, cualquier lenguaje que excluya o modifique la garantía implícita de idoneidad para un propósito particular debe estar por escrito y debe ser distinto.
El vendedor también puede excluir la garantía implícita de idoneidad para un propósito particular al incluir un lenguaje escrito, “tal cual”. Si bien no existe el requisito de una exención de responsabilidad específica, en la práctica, la mayoría de los vendedores se niegan a reconocer la garantía implícita de idoneidad para un propósito particular al referirse específicamente a ella por su nombre.
La garantía implícita de habitabilidad requiere un desempeño bueno y profesional por parte del contratista que resulta en habitabilidad en la residencia. Específicamente, el contratista garantiza que el edificio que se construye para uso residencial es seguro, higiénico y apto para la habitación humana en el momento de la venta de la nueva casa. Esta garantía también se extiende a los futuros compradores de la residencia en caso de que descubran algún defecto latente. Un defecto latente es una falla en la propiedad que no podría haber sido descubierta mediante una inspección exhaustiva razonable. Estos defectos latentes deben ser el tipo de defecto que haría que la casa “sea tan defectuosa que no sea adecuada para el uso previsto como vivienda”.
¿Tengo que emitir / respetar una garantía si no me han pagado en su totalidad?
Esta es la pregunta de garantía más común que se le hace a nuestro equipo. De la forma en que se redactan la mayoría de los subcontratos, debe emitir una garantía, aunque no se le haya pagado en su totalidad. Debido a que ha aceptado estos términos, debe emitir la garantía, pero puede emitirla con una restricción. Usted emite la garantía y declara que no se responde ningún reclamo hasta que se le pague la totalidad.
A continuación, se muestra el lenguaje que puede agregar a su garantía para limitar las reclamaciones hasta después de recibir el pago.
No se abordarán reclamaciones sobre esta garantía hasta que el saldo restante del trabajo en el que se basa la garantía se pague en su totalidad. La cantidad total que debe pagarse es $ ________.
Lo mismo se aplicará si no se le ha pagado la retención. Si debe emitir una garantía y no se le ha pagado la retención, agregue el siguiente idioma a su garantía:
No se aceptarán reclamaciones sobre la garantía hasta que se pague en su totalidad la retención por un monto de $ _____.
Si no tiene este tipo de restricciones en una garantía cuando emite la garantía, tendrá que responder y resolver cualquier reclamo realizado sobre la garantía después de su emisión.
Además, si emite una garantía sin las restricciones anteriores, habrá reclamaciones de que se le ha pagado en su totalidad.
¿Cuál es el mejor consejo para un subcontratista con respecto a las garantías de un contrato residencial?
El mejor consejo sería redactar su propia garantía expresa y asegurarse de poner limitaciones que le impidan pagar los daños emergentes. Por ejemplo, si está haciendo trabajos de plomería, debe ceñirse a ese trabajo solo con mano de obra de plomería. No querrás empezar a ser responsable del moho, los fregaderos de la cocina, los muebles, etc. porque esos daños seguirán acumulándose.
¿Cuáles son los ejemplos de los peligros con garantías, además de no dar limitaciones, que un contratista debe tener en cuenta o por los que debe preocuparse?
La mayoría de las personas en la industria de la construcción se sienten bastante cómodas garantizando su trabajo. Lo único que deben tener en cuenta es estar vinculados a una garantía en un contrato principal cuando nunca han visto el contrato principal. Recuerde SIEMPRE revisar el contrato principal. Si no ha visto el contrato principal, no sabe de qué es realmente responsable. No hagas nada a ciegas. Cuando los subcontratistas están trabajando, deben asegurarse de qué son responsables se adapte a lo que realmente están haciendo … no a lo que están haciendo otras personas. ¡Protégete a ti mismo!
Desglosando los aspectos positivos y negativos de las garantías:
Aspectos positivos: un subcontratista y un proveedor de materiales pueden controlar lo que ofrecen y limitar su exposición. Pueden controlar cualquier daño emergente por el que puedan ser responsables. Ofrecer una garantía por sus servicios también brinda tranquilidad a los que están en la cadena.
Aspectos negativos: una desventaja sería no estar informado sobre su exposición. Existe la posibilidad de una exposición que podría ser de cuatro a cinco veces mayor que el precio del contrato. Entonces podrían verse potencialmente involucrados en un litigio, incluso si sienten que no hicieron nada malo. Incluso si no es su culpa, si no tienen exclusiones particulares en su garantía, cuesta dinero demostrar que no es su culpa. Sigue siendo un gasto en el que tendrán que incurrir y perjudicará sus resultados financieros porque no muchas personas tienen miles y miles de dólares solo para demostrar que no hicieron nada malo. Recuerde tener exclusiones y limitaciones en las que potencialmente podrían elevar los honorarios al rango de cinco o diez mil dólares en honorarios de abogados en lugar de tener que ir a un jurado e incurrir en costosos costos legales solo para decir que no hicieron nada malo.
Conclusión
Hay tantas cosas en las que pensar al redactar garantías en sus contratos de construcción. Contamos con un equipo experimentado de abogados que quieren protegerlo a usted y a su negocio. Llámenos hoy para hablar con un miembro estimado de nuestro equipo y prepararse para el éxito en el futuro de su negocio. Si no está seguro acerca de las disposiciones de su contrato o simplemente desea más información sobre las garantías en sus contratos de construcción, nuestro propietario y socio gerente, Karalynn Cromeens, discutirá todo esto y más en nuestro seminario web sobre garantía de construcción el 16 de septiembre, 2020. Únase a nosotros, no querrá perderse esta importante discusión que puede ahorrarle tiempo y dinero para usted y su negocio. Esperamos verte.